商铺的投资技巧

2015-11-27 1988.TV经销商学院

商铺作为不动产投资的一个品种,具有既可出租,又可自营的两重性,早就引起了投资高手的注意。但是,并不是随便买个商铺就能赚钱,商铺的选择其实大有讲究。

商铺的投资技巧

商铺的选址买住宅,讲究“地段,地段,还是地段”,投资商铺就更讲究地段了。商铺的地段一般有三类:

第一类是成熟的中央商务圈;

第二类是成型中的商圈,多临近大型的住宅或就业中心区,

第三类是在住宅小区内部。

在成熟的中央商务圈投资商铺,投资额较大,而且不同商务圈的性质及发展程度,都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”,可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应,大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应,在这里投资商铺,投资者除了掌握时机跟进外,还要明晰自己的经营思路,该“跟”时跟,该“创”时创。

在第二类地段中,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区,大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须紧随左右,才能等着“乘轿子”。

若投资小区内的商铺则需要慎重,一方面是人流有限,另一方面,住户在小区内消费仅仅是为图个便利,而难有持续、大宗的消费。适合投资的小区内商铺,最好有足够大的规模,或者是在开放式小区,有宽敞的街区道路。小区主要出入口,街道转角等位置的商铺是投资的最好目标。

商铺的品质商铺讲究面宽、布局正,进深最好是门面宽度的两倍之内。一般住宅底层商铺,进深通常在10米以上,如果资金充裕,可考虑购买两到三个门面或相邻买家联合出租的方式来规避风险。俗话说“船小好掉头”,投资商铺也不例外。大型商场的分隔铺位虽然有商场的金字招牌作保证,但人多心不齐,所以,选大商场不如选小商铺来得灵活。同时,租金往往并非和面积成正比,投资20平方米左右的店面出租给书店或音像店,获利也不小。

许多开发商常常在临街一面建有两层甚至是三层的营业用房用于统一出售,这种店面售价自然比单纯一楼的店面低得多,但对此类物业,投资者需谨慎。一般来说,餐饮、超市、家装和美容等行业是该类店面租用的常见对象,此类行业对面积的要求都在100平方米以下,如果太大,可能不好出手。可以说,商铺投资是投资回报较高、受益年限较长、投资风险较小的投资项目之一。投资者在购买商铺时,可以先将店铺按规定的租金和年限租给其他经营者,等到店面生意兴旺后,业主再将商铺收回来自己经营或再转租获利,能够有效降低投资风险。但是,无论是购买商铺还是租赁商铺,其价格、租金、装修费的投入都是相当大的,一旦对商圈的估计错误或是经营不当,都有可能导致商铺投资的回报不足。因此,投资商铺时,必须认清市场和正确估算回报,切忌头脑发热,盲目跟随,最好要有专业的预算规划。

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